Новые правила ипотечного кредитования вступили в силуС 1 марта Банк России ввел дополнительные надбавки к коэффициентам риска по ипотеке. Цель — снизить риски закредитованности граждан. Планируется ограничить рост ипотеки, исключив из нее заемщиков с высоким уровнем долговой нагрузки. Как это скажется на рынке жилья и кто теперь сможет взять кредит?
Ирина Мишина
Людям с невысоким уровнем доходов или имеющим несколько кредитов взять ипотеку, да и любой другой кредит, теперь будет практически невозможно. В Центробанке уже все рассчитали.
Новая мера — страховка для банка. Расплачивается за риски кредитор
1 марта 2024 года повышается надбавка к коэффициентам риска по ипотечным кредитам с показателем долговой нагрузки (ПДН) свыше 80%. ПДН — это отношение суммы среднемесячных платежей заемщика по всем кредитам и займам, в том числе по выдаваемому кредиту, к его среднемесячному доходу. Если на выплаты по кредитам и займам у человека уходит 50% его доходов или больше, такой ПДН считается высоким. И такому заемщику придется за это дополнительно расплачиваться.
Доля таких «закредитованных», попавших в кабалу банков людей на самом деле очень высока. За два года доля кредитов, предоставленных заемщикам с ПДН более 80%, выросла почти в два раза и составила 47%. Это достаточно большая цифра: она означает, что около половины кредиторов, по сути, попадают в долговую кабалу или становятся потенциальными банкротами. Разумеется, из-за необеспеченных кредитов банки несут убытки.
Надбавка к коэффициенту риска направлена на заемщиков по ипотеке.
«Эта мера послужит дополнительным фактором снижения ипотечных выдач, которые уже достаточно активно падают», — считает кандидат экономических наук, аналитик Николай Кульбака.
В чем суть новой меры?
«Если риск того, что заемщик не будет платить кредит, велик, банк вынужден формировать под него так называемый рисковый резерв. Если у заемщика нормальное соотношение его кредитных выплат к доходу, резерв банк формирует небольшой, если же риски невыплаты кредита значительные, банк формирует большой резерв. Это не выгодно в первую очередь для самого банка. К тому же у банка ухудшаются показатели, ЦБ может применить к нему меры надзорного воздействия. Это, как правило, меры ограничительные», — рассказывает кандидат экономических наук, финансовый аналитик Михаил Беляев.
Цель новой меры — также отсечь тех, кто потенциально взял кредит на «авось», а расплатиться по нему не сможет. То есть не сможет стать собственником квартиры, которую банку придется выставлять на торги. Несколько таких резонансных случаев произошло за последнее время в Нижнем Новгороде, где сразу две многодетные матери, попав в сложную ситуацию, были выселены из своих ипотечных квартир.
Если риск того, что заемщик не будет платить кредит, велик, банк вынужден формировать под него так называемый рисковый резерв
«Банк формирует под кредит резервный капитал. Чем более рискованный кредит, тем больше должен быть этот резерв. Чем это компенсировать? Банк предлагает заемщику более высокую ставку на кредит и таким образом перекладывает обязательства по кредиту на заемщика. Это в основном борьба с теми, кто не исполняет платежи по кредиту, недобросовестные заемщики. Но это также и мера борьбы с „необеспеченным потребительским рынком“: кредиты зачастую берут люди, которые не могут платить и таким образом не могут стать собственниками квартир», — считает профессор Финансового университета при правительстве РФ, экономист Александр Сафонов.
Ипотеки станет меньше, нераспроданного жилья — больше
Повышение надбавки к коэффициентам риска по ипотеке может послужить еще одним фактором снижения выдач ипотечных кредитов. Которые, впрочем, и так уже активно падают.
Эта мера, по мнению экспертов, принимается для того, чтобы охладить спрос на рынке ипотечного кредитования и на рынке жилья. Однако, спрос на ипотеку уже ограничен высокой ценой на жилье, высоким ежемесячным платежом и высоким первоначальным взносом.
Спрос на ипотеку после новые ограничительных мер может упасть на 30-40%
По данным ЦБ, прирост ипотеки в январе 2024 года замедлился до 0,6% с 2,9% в декабре 2023 года. В первые месяцы этого года выдачи жилищных кредитов составили 275 миллиардов рублей, это почти в три раза меньше, чем в декабре 2023 года. Тогда, в 2023 году, было выдано рекордное количество ипотечных кредитов на сумму 7,8 триллиона рублей. Но тогда действовала иная процентная ставка…
В январе 2024 года по льготной ипотеке в Москве подали около 8 тысяч заявок. Это на 36,2% меньше, чем в прошлом году, следует из статистики «Дом.РФ». Сокращение произошло после того, как правительство снизило максимальный размер кредита, который можно взять по общей программе льготной ипотеки.
Для столицы, Московской области и Петербурга ограничение составило 6 млн руб. В итоге количество заявок на льготную ипотеку в Москве и Питере упало на треть. Две столицы сильнее остальных пострадали от ужесточения условий госпрограммы. Вообще, Москва, Санкт-Петербург и Краснодарский край вышли в лидеры среди российских регионов по сокращению спроса на льготную ипотеку под 8%. Такую статистику приводит «Дом.РФ».
Что будет после новых мер с ценами на жилье?
«Ипотеку брали до недавних пор многие, и это привело к резкому спросу цен на жилье. Вслед за этим повысились и цены на жилье. При этого огромное его количество оставалось не распроданным, не реализованным. В этих условиях власти решили охладить спрос на жилье через ограничительные меры при выдаче кредитов. Но я считаю, что застройщики цены все равно не понизят. Будет и „сжатие продукта“, то есть квартиру в 40 квадратных метров будут продавать по цене квартиры 50 квадратных метров. Пока в этот рынок не вмешается ФАС, ждать справедливости не приходится», — считает кандидат экономических наук, финансовый аналитик Михаил Беляев.
Интересно, что за последнее время, после ограничения ипотечного кредитования, цены на жилье действительно пошли вниз. К тому же застройщики, чтобы заманить покупателей, начали предоставлять различные меры рассрочек и бонусов.
В России сегодня 71,1 миллионов кв. м не распроданного жилья, это рекорд с 202 года
Дополнительные надбавки к коэффициентам риска по ипотеке — это все кризисные, а не стабилизирующие меры, считает генеральный директор агентства недвижимости «Маяк» Юлия Битузе.
«Цены на жилье после ограничений на ипотеку немного пошли вниз. Они снизились на 2-3 процента, но все же. Ипотека на 10 млн при 20% первичном взносе означает либо однокомнатную квартиру в Московской области, либо где-то в отдаленном районе на 1 этаже в Москве. В Петербурге такую квартиру найти в принципе можно. В будущем все будет зависеть от процентной ставки, снизят ее или нет. Президент в своем послании Федеральному собранию анонсировал льготы по программе семейной ипотеки, и в результате сразу же, с 1 марта, застройщики начали поднимать цены. Если где-то появляются льготы — для основной массы цены повышаются», — говорит Юлия Битузе.
Количество сделок с ипотекой на этом фоне будет сокращаться и может упасть на 30–40%. На этом фоне начнут появляться вроде уже забытые инструменты продаж, такие как рассрочка платежа. Не стоит забывать и уже вернувшуюся программу траншевой оплаты, когда достаточно внести 15% первоначального взноса, далее по 10% ежемесячно, а остаток — после ввода дома в эксплуатацию или перехода на ипотеку.
«Цены на квартиры понемногу начали снижаться, одновременно снизился спрос. Наблюдаю, что все больше операций с недвижимостью проводят с наличными, — рассказывает эксперт Центра загородной недвижимости Елена Снигир. — В дальнейшем — как покупали, так и будут их покупать, потому что после депозитов это на сегодняшний день самый эффективный и беспроигрышный способ вложения денег».
Напомним, что объем нераспроданного жилья в российских новостройках превысил 71,1 миллионов кв. м, что стало рекордным показателем с января 2020 года. Но несмотря на избыток предложения на рынке, эксперты не ждут серьезного снижения цен.